Есть такая профессия — Родину защищать.

За это государство помогает приобрести квартиру, предоставляет разнообразные льготы. Но таким людям запрещено иметь больше, чем разрешит государство! Покупка ценных бумаг запрещена, любая предпринимательская деятельность тоже. Правда, оставили возможность сдавать собственное жильё как самозанятый (на данный момент НПД 4% действует в 4 регионах) или как физлицо (налог 13%). Вот этим мы и решили воспользоваться с моей героиней очередного финансового разбора.

Итак, входящие данные:

Семья военнослужащих:

Муж 36 лет, жена 36 лет, 2-е детей (подросток и до 3-х лет), в ожидании 3-го.

Активы:

Супруг — з/п 82`000 рублей (ожидают повышения до 150`000)

Ребёнок 1 — алименты 17`000 рублей

Ребёнок 2 — пособие по уходу за ребенком до 3 лет — 50 рублей

Долговая нагрузка:

Кредит 1,5 млн. р. на покупку гаража и ремонт квартиры 2.

Ежемесячная выплата 30`000 руб (примерно 30% от доходов)

Пассивы:

Квартира 1 — приобретена на мужа по военной ипотеке (государство выплачивает)

Квартира 2 — приобретена на жену по военной ипотеке

Участок 8,6 соток. Ориентировочная стоимость 800`000 руб

Гараж 18 кв.м. стоимостью 400`000 рублей

Автомобиль

Цель семьи на ближайшее время:

Продажа участка — 800`000 р. Из них половину на погашение части кредита.

Очередной декретный отпуск — 350`000 руб единовременно + пособие до 1,5 лет — 15`000 руб

Сделать ремонт в квартире 2 до января 2020 (часть из кредита — 470`000, декретные — 350`000, часть с продажи участка 400`000)

Сдача в аренду гаража 5`000 руб ежемесячно

Сдача квартиры 1 за 25`000 р/мес

До 45 лет контракты и обременения на квартиры, а после этого создание/покупка бизнеса.

Учиться на курсах по доходной недвижимости, по бизнесу, а потом по инвестициям на фондовом рынке. Благо, сейчас золотое время и можно купить драгоценную информацию очень доступно.

Моё видение ситуации из предоставленных сведений:

  1. Ремонт в квартире 2 делать не «для себя любимого» дизайнерский, а инвесторский, т.е. легко и быстро возобновимый (никаких обоев, наружная проводка, хорошими материалами, но максимально бюджетно). Для тех, кто пока не имеет пассивный доход 150`000 — 250`000, все ремонты должны быть такими. Максимальный комфорт и роскошь включаем на следующих уровнях создания капитала.
  2. Квартиры хоть и с обременением, но их можно обменять на бОльший метраж. Это значит, что любую из них можно с небольшой доплатой поменять на доходную (правильно подобранную недвижимость)
  3. Гараж стоимостью 400`000 сдавать по 5`000 вообще не выгодно. Только окупаемость 80 месяцев. 15% годовых на заёмный капитал — ни о чём (куплен в кредит). Можно было бы использовать для ответственного хранения или ещё как-нибудь в коммерческих целях, но семья госслужащих не имеет права заниматься предпринимательской деятельностью. Можно посадить арендатора и продать гараж не за 400 тысяч, а за 450, например. Или те же 400 тысяч за гараж использовать для увеличения стоимости участка.
  4. Прежде, чем продавать участок, сделать фантомные продажи. Минимальный для жизни участок — 4 сотки, т.е. имеющийся можно разделить на 2 участка по 4,3 сотки. Делаем макет в 3D и запускаем на площадках типа Авито. Если идут звонки, продать гараж, купить готовые простые каркасники. Каждый участок уже можно продавать минимум за 1 млн. Т.е. вложив 400-500 тысяч, можно увеличить стоимость участка с 800`000 до 2 млн. и даже больше, тестировать нужно. Можно один участок продать, а второй сдавать по 40 тысяч 3 летних месяца (120 тысяч в год — это в 2 раза больше, чем аренда гаража за тот же период). Дом для сдачи можно не просто каркасник делать, а на колесах (как в Голландии), чтобы не регистрировать в БТИ, ну, типа он передвижной.
  5. Так как вход на фондовый рынок семье закрыт, после повышения зарплаты все деньги свыше приходящих сейчас, откладывать на первоначальный взнос инвесторской недвижимости. Так раз в 7-8 месяцев можно покупать по 1 объекту, каждый из которых будет приносить минимум 20`000 в месяц при самых негативных сценариях до 80`000 при позитивных. Недвижимость будет сама себя оплачивать дальше и расти в цене.
  6. После 45 лет можно не только бизнес покупать, но и создать к этому времени первоначальный взнос для формирования портфеля ценных бумаг. Напомню, что ни в коем случае не за счет продажи недвижимости! Только от дохода от неё. Недвижимость — самый низкорискованный актив, имеющий самоценность. Бизнес — самый высокорискованный актив. Акции — это покупка части чужого бизнеса, правда, менее рискованно, чем открывать свой. Назовём ценные бумаги средне рискованными активами. Так вот лучше не рисковать низко рискованными стабильными активами, покупая вместо них более рискованные. Можно вместЕ, а не вместО.

Это моё видение. Не считаю его единственно правильным, просто первое, что пришло в голову. Всё нужно считать, изучать.

Если есть вопросы, можно задать в Вотсап +7(903)737-25-00 или в Инстаграм @olga_bazaleeva

BON
frau.ol.nik@yandex.ru

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *